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[推荐]浅析公租房拆迁:拆迁补偿款归属与继承?

2016/8/13 10:45:19作者:盛廷律师来源:搜狐公众平台点击数(0)已有0人评论 加入收藏

随着现在北京城市建设的迅速发展,以前承租的公房很多都面临拆迁的问题,而根据相关法律规定,承租公房被拆迁的,承租人可以得到一笔数额不小的补偿。

  但是,最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年。这样一来,公房租赁、拆迁、拆迁补偿、继承、婚姻、家庭等法律问题纠缠在一起,产生了十分复杂的家庭纠纷,严重影响家庭和谐和社会的稳定。

  上一期我们讲到公房的类型及公房承租人的资格认定与变更,在此盛廷律师再来讲解一下:拆迁补偿款的归属、继承及纠纷解决机制。  

  1拆迁补偿款的归属与继承

  在确定了公房承租人之后,拆迁补偿款的归属与继承的问题就容易解决了。但首先必须明确一点:公房是国家财产(或集体财产,本文仅指作为国家财产的公房),不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权,和极其有限的处分权。

  而且公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,而只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。

  对于公房承租人,根据已失效的《北京市城市房屋拆迁管理办法》,对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式:

  1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋,以被拆迁人身份获得补偿;

  2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式,与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿);

  3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。

  根据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,没有关于承租人补偿的规定,但根据《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法〔2012〕19号)及《物权法》有关用益物权的规定应当予以补偿。

  拆迁补偿款的归属

  1、公房承租人购房后作为被征收人取得拆迁补偿款 ;

  2、公房承租人取得货币补偿或者用其它公房安置,拆迁补偿款归产权人;

  3、公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的补偿款,也可以按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。

  4、经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的,区、县房屋征收部门对产权人进行补偿,对公房承租人不予补偿;按照本市审核配租配售规定,公房承租人已承租廉租房或者公租房,或者购买过经济适用住房、限价商品房,需腾退原承租公房的,对公房承租人不予补偿。

  5、户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下,实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的,区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。

  如果公房承租人在获得拆迁补偿后死亡的,拆迁补偿款可以作为其个人财产按照遗嘱或者法定的继承规则分配给其继承人。如果拆迁补偿发生在公房承租人发生变更之后,则拆迁补偿款为变更后的公房承租人的个人财产,原公房承租人的其他继承人对此没有任何的请求权。如果拆迁补偿发生在公房承租人死亡之后,承租人变更之前,则该拆迁补偿款归系争公房的事实上的承租人所有,原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。

  2.纠纷的诉讼解决

  现实生活中,由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项,公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位为少惹麻烦,通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来,当事人自己不能达成协议,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位又拒绝作出正面的回应,当事人只好通过向法院起诉的方式解决了。

  通过向法院起诉的方式解决,首先就有几个问题:起诉谁?诉由是什么?是民事诉讼呢还是行政诉讼?这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。

  根据《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日 京高法发[2003]350号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。

  对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,作为民事案件处理。

  对于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。

  本意见仅针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷,例如家庭成员对于所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系,需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。

  那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在承租人资格问题上发生争议的,这两个争议或诉应当如何处理?分别单独提起?一并提起?还是只需提起一个?在提出一个诉的时候,应提哪个诉?这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。


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关键字:公租房拆迁 拆迁补偿款 归属 继承
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