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[注意]业委会可提前罢免前期物业

2009/3/11 0:00:00作者:张显峰来源:找法网点击数(0)已有0人评论 加入收藏

来源: 北京商报(北京) 
  1月10日,由北京市建委出台的《临时管理规约》再次面向社会征求意见,这也使得备受市民关注的业主与前期物业之间的纠葛变得愈加微妙。

  以案例为证。2004年,健翔园的业主与前期物业公司北京健翔物业管理有限责任公司关于该小区服务质量及物业费、采暖费等诉讼案件升级。

  原因是,根据北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定,居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业,但健翔园小区的业主却对此一无所知。

  2005年1月小区业委会正式成立之后开始向健翔物业追讨这笔经费的下落,但前物业公司的答复却是“花光了”。

  对此,以任晨光为代表的业委会人员认为,既然这笔钱是由业主在购房之初缴纳的建安费的2%划拨出来的,理所应当属于全体业主所有,于是2007年3月,业主委员会将健翔物业告上了法庭,要求健翔物业归还健翔园小区的物业管理启动性经费。在经历了近一年的诉讼过程后,近日,二审法院以案件中有些细节未能查清,因此发回重审。

  由此,业主在业主委员会成立前后究竟应该怎样维护自己的权利呢?同时,物业公司的权利又怎样得到保证?记者专门采访了相关律师。


  业主权利一:有权要求物业公司公开账务

  “如果前期物业公司的服务不达标,那么经过业委会合法程序通过决议,业委会可以要求解除与物业公司的约定。”昨日,致尚律师事务所律师张显峰表示,物业管理活动包括小区的维护、保养和维修,小区的保安聘用管理、小区的保洁聘用管理等方面。

  张显峰认为,小区是否成立业主委员会,怎样维权情况不尽相同,大体可以分为两类。

  首先,没有成立业主委员会的小区,其物业公司要定期公布维修保洁等方面的相关资质和资金使用情况,接受广大业主的监督。没有成立业主委员会的小区,怎样维护这部分权利,张显峰认为,小区物业公司适时公布财务状况,是法律明确规定的条款。如果物业公司拒不执行该要求,小区业主可以到法院进行起诉,要求解除合约。为了更好地行使自己的权利,可以要求法院先予强制执行,要求物业公司公布财务状况。但必须在一年内进行诉讼,否则很难解除合约。

  而对于已经成立业主委员会的小区,丹宁律师事务所律师尹丹认为,成立业主委员会的小区,业主委员会的合法决议代表大多数小区居民的利益和愿望。这样的话,小区业主就可以进行集体维权。

  对于物业公司推荐的保安或者保洁公司单位,业主及其委员会有权利进行审查,对于业主不希望引进的服务机构,业主委员会有权利进行否决。业主委员会也可以直接指定自己认为合适的保安、保洁公司,引进小区进行管理,并且可以指定委托物业公司代为管理。上海、广州已经开始试行由业主委员会直接聘请制度。

  北京部分小区则开始实行信托制,即由业主委员会聘请,交由物业公司代为管理。维护保养维修也一样,必须征得业主同意后才能引进。


  业主权利二:有权监督专项维修资金使用情况

  业主对物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权。对于没有成立业主委员会的小区,北京合川律师事务所律师张维锋认为,专项维修资金用于小区大型项目维修和完善,是关系到业主切身利益的大事。作为业主,有权利知晓专项资金的使用和管理情况。在小区没有成立业主委员会前,此部分资金由建委小区办管理。如需要启动,则由全体业主申请通过后,启动该部分资金。在使用前,要进行资金预算,出示明确详细的使用用途。使用完后,要进行资金评估审计,财务公开,接受业主们的审核。

  而成立业主委员会的小区,业主委员会成立后,专项维修资金则由业主委员会管理,使用前要通过业主大会的决议。丹宁律师事务所律师尹丹说,为了更好地实现财务公开,透明服务,北京市建委和光大银行联合开辟了物业专项维修资金专门卡,将维修金存入该卡内,业主知晓密码,可以随时查询,但是资金不可转出。这样就公开公正地展现了物业维修金的使用情况。但是需要注意,使用该卡的小区,必须已经成立了业主委员会。业主委员会到建委相关部门备案后,方能使用此卡。


  案件延伸

  物业公司也可维权

  《临时管理规约》确定了业主应承担的责任。对此,北京合川律师事务所律师张维锋认为,尽管临时管理规约是业主在买房时与开发商签订的约定,但是,业主一旦签署就要按规定向物业公司履行义务,否则物业公司有权向业主追责。


  情况一

  业主不缴纳物业费

  遇到这种情况,物业公司可以先向业主进行催告,向业主发放催缴单。业主收到催缴单后,仍然不缴纳的,物业公司可以选择向仲裁部门提起仲裁或是向人民法院提起诉讼。


  情况二

  业主在小区内私搭乱建

  在小区内私搭乱建,侵占了公共场地,影响了小区美观,物业公司可以要求业主及时拆除,如业主不听劝告,物业公司有权向人民法院起诉要求业主排除妨碍。


  情况三

  业主出租房屋

  业主出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主负连带责任。转让物业的,业主应与物业服务企业结清各项费用。否则,物业公司可以到法院进行起诉。 (本文来源:北京商报 )

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